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强叔说房第3期:郑州孔雀城公园海到底算不算南龙湖神盘?

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强叔是一个拖延症非常厉害的人,对于这个公众号基本是爱答不理的,想起来就写一篇,想不起来就算了,毕竟是个人号,又不靠这个充值,所以对于一些楼盘可以做到最起码的客观中立,好就是好,不好就是不好。这种佛性的心态造成了公众号的时常断更,看着后台粉丝还不断增加,那今天就续上一篇吧!

今天就来说说号称南龙湖第一神盘的孔雀城,至于神盘不神盘的不做考究,至少不是我封的,当你搜索《孔雀城公园海 南龙湖》关键词你就知道为何了,那今天就来看看这个神盘究竟是不是名副其实?

孔雀城的前世今生

一个独特的案名,代表了项目的风格与理念。

对华夏幸福这个企业来说,全国只有孔雀城。

一座北京城,有4座孔雀城,一个河南省,也有4座孔雀城。郑北孔雀城在武陟,是河南最早的孔雀城,郑南孔雀城在许昌长葛,郑州孔雀城位于南龙湖,郑州孔雀城公园海将出南龙湖,也被称为郑州孔雀城二期。

孔雀城一贯只做郊外,这是孔雀城的开发商,华夏幸福的创始人王文学总结的一套专属华夏幸福的运作方式:华夏幸福从来不在市区拿地,哪偏拿哪,然后开始“造城”,银行、商业、酒店、学校统统自己建,主打郊县项目,并在全国复制孔雀城的产业新城模式。

这种模式优势很明显。

华夏幸福能从产业新城建设中迅速获得利润。

2016年,华夏幸福共实现销售额1203.25亿元,产业新城开发建设销售额901.24 亿元。

2017年华夏幸福共实现销售额1522.12亿元, 产业新城收入730亿元。

2018年华夏幸福实现营业收入838亿元,产业新城中住宅收入达515亿元。

2016年房企销售业绩排行榜中,华夏幸福位列第8名。

2017年房企销售业绩排行榜中,华夏幸福位列第8名。

2018年房企销售业绩排行榜中,华夏幸福位列第10名。

目前为止,在全国知名房企中,华夏幸福还未出过前十强排行榜。

这种模式的缺点同样明显。

通过这种模式,虽然华夏幸福能够拿到极低成本的土地,在房地产开发项目上几乎稳赚不赔,但造城前期投入巨大,产业新城本身业绩的涨速也不可能像做纯住宅一样,迅速回款。资金回笼周期长,华夏幸福不得不撬动更大的杠杆,承担更大的风险。再加上,近年来,华夏幸福内部股权变动频繁,显然内部的资金与人员的不稳定性,正在威胁企业的运行。

在造城的过程中,孔雀城也屡屡因为资金问题,被送上热搜:

香河孔雀城2017年年初最高卖到2万多/平米,2018年十月份的实际成交价只有1万多/平米,接近腰斩;

河北香河大运河孔雀城项目,在五证不全的情况下收取巨额认购款,被人举报;

南京新江北孔雀城违规销售,缴纳资金,延期交房,被维权;

八达岭孔雀城由于房屋主体不断发生沉降、房屋交付后无法正常居住,业主与开发商交涉近两年未果;

汊河孔雀城公然违背政府限价变更合同逃避限价政策,精装变毛坯,威胁业主签合同,也多次被送上热搜黑榜;

内部危机不断,外部资金短缺,项目口碑退化,全国布局的孔雀城该如何维护形象,实现造城大计?

郑州孔雀城公园海作为华夏幸福布局中原的一个大规模作品,该如何继续?看尽楼市繁华的购房客,又会如何评判这个一键复制粘贴的项目?

项目的基本信息

郑州孔雀城项目位于郑州南龙湖,郑新快速路与107国道连接线交汇处西南,项目总占地约263亩,总建筑面积约60万方,容积率2.5,绿地率30%,产品由22层高层和5+1层洋房构成,其中高层产品面积段涵盖75-112㎡两房和三房,洋房产品面积段涵盖100-133㎡三房。

2018年10月,郑州孔雀城开盘,成为当月销售面积、销售套数双料冠军。郑州孔雀城一期以“7字头”的价格,成为南龙湖最便宜的楼盘,逼的康桥那云溪、浩创梧桐郡相继采用相似的营销套路:8000+的房价、首付分期、解决限购,用最大的优惠力度来与郑州孔雀城抗衡。

8月份价格对外释放的信息是98平的户型算上所有优惠均价8300元,可以理解为均价8300元,首付需要多交2万,这2万是不算到房款里面的,是车位捆绑费用,送的车位是使用权,赠送年限20年,满20年要重新续期。

这样算下来首付需要27万,均价8500元。

当然8500贵不贵,也谈不上贵。

果然是高周转下,截取现金流的典型操作方法,也是当之无愧的高去化神盘。

究竟是不是南龙湖第一神盘

南龙湖是什么?字面的意思就是新郑市龙湖镇,之所以加一个南,是为了区分北龙湖,仅此而已,慢慢的就形成了大家的认知。

先放个南龙湖行政图镇楼!

孔雀城公园海位于哪里呢?

中华路与汇丰路交叉口西南角,很多人没听说过汇丰路,其实就在中华路与107连接线向南2.8公里处。

郭店镇中华路,不是龙湖中华路,107连接线以南属于郭店镇,已经不属于南龙湖了。

和龙湖没啥关系,那么不好意思,龙湖神盘不可以给你。

南龙湖目前都什么样子了,南龙湖的热度咱不蹭!要不叫郭店神盘?

交通

既然上一章说到了是不隶属于龙湖行政区,咱就看下交通如何吧?

距离地铁2号线华南城站约3.5公里左右,距离规划中的16号线直线距离是3公里。出行乘坐地铁,可能需要一定的距离,因此,它并不能称为真正意义上的地铁盘。但排除地铁辐射圈对该片区的影响。

在快速路方面,距离郑新快速路和新老107都不算特别远,直通郑州市区和航空港区还是没问题的。

如果郑州市区工作的人想要在此安家置业,开车至少需要一个小时,公共交通出行也要面临换乘的困境,显然不是十分合适。

从交通方面来看,更适合在南龙湖工作的人、未来在产业新城内有需求,或者地缘性客户。

交通是否便利,还得看客户来源方向与这里的匹配度如何。

配套

郑州孔雀城属于华夏幸福打造的郑新产业新城中的一部分,除去这部分住宅,剩余的规划全部属于该项目的配套工程。

产业新城内部,还有约24平方公里的古枣林生态园,与潮河、黄水河、南水北调运河交融,自然景观资源也算是十分丰富了。

郑州孔雀城打造的产业新城,后期还会接连入驻一大批产业项目、工厂等,来解决附近人员的工作问题,如此大的计划,至少要5~10年的时间甚至更长时间。

其他的配套,例如教育、医疗等,还是和龙湖共享吧,真是无意扎心,郭店镇的配套确实一般。

户型

项目风格走得是新中式建筑风情,在产品规划上设计了建筑面积约100——130㎡花园洋房和78—115㎡瞰景高层。

怎么说呢,户型不错,方正合理,南北通透,设计还是很合理的!

产业新城

孔雀城走的是产业新城的模式,对于亟待发展与完善的南龙湖来说,非常合适。

但是,对于购房者来说,这么大个工程,它吸引到客户的聚焦点在哪儿呢?是未来的新城?是的。

但是对于刚需来说,花上十年二十年去等一个城市的建成,明显不现实。

对于改善群体来说,这里的一切都跟不上他们改善的需求与对品质生活的向往 。

只有入住新房,才是最接近眼前的事。

所谓的规划中的配套,酒店,餐饮,办公,产业园等,只能留给当前不急需,追求未来机遇的人。

买房固然要考虑房价的高低,但一个区域的地块就那么大,基本属于资源共享,相比郑州市区逼近两万的房价,郑州孔雀城的价格确实很良心,但周边的生活氛围是短期内无法保障的,更是众多购房客平衡工作和家庭两难问题无法解决的。

总结

如果考虑房价,公园海的房子是可以买,8500也谈不上贵。

如果考虑性价比,孔雀城项目作为产城融合项目,其内部的规划是一个完整的闭环,只要耐心等待,房企不跑路,早晚有成为“郑东新区”的那一天。

但对于置业者来说,孔雀城除了大,便宜和未来十年的宏大蓝图之外,距离地铁稍远,周边配套还需长时间等待,竞品较多,买房送车位的前提是,还得买辆车,才好上高架。

其实如果不着急,还有更多的选择,你说呢?

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